旧房改造上市企业的融资之道：模式创新与市场机遇

“城市更新”、“老旧小区改造”等关键词频繁出现在国家政策文件和媒体报道中。在经济增速放缓、房地产行业转型的大背景下，旧房改造已成为推动城市发展、改善民生的重要抓手。作为最早一批进入旧改领域的房企，上市企业在资金实力、项目经验、资源整合能力等方面具有显著优势，但也面临着融资压力大、回报周期长等挑战。

旧房改造上市企业的融资之道：模式创新与市场机遇 图1

从项目融资的角度出发，系统梳理旧房改造上市企业的融资模式与发展逻辑，分析行业现状与趋势，并探讨其未来的发展机遇与挑战。

旧房改造的市场现状与企业需求

随着我国城市发展进入存量时代，旧房改造的市场空间正在快速扩大。根据住建部发布的数据，全国城镇老旧小区总量超过20万个，涉及居民约40万户。按照“十四五”规划，预计至2025年，累计完成改造的城市需达到一定比例，形成规模化的投资需求。

面对如此庞大的市场需求，上市企业凭借其融资优势、品牌影响力和专业团队，成为旧改领域的主力军。但与传统房地产开发不同的是，旧改项目的周期更长、复杂性更高：

1. 项目审批流程繁琐，需要协调居民、政府部门等多个主体

2. 投资回报率难以预测，资金回笼周期长达5-8年

3. 全资投入风险较大，需要通过多种渠道分散风险

旧改上市企业的融资特点与挑战

（一）融资需求的特殊性

相比商业地产或住宅开发项目，旧房改造的资金需求呈现以下特点：

1. 资金需求总量大：单个项目投资额动辄数亿元

2. 融资期限长：回报周期通常在5年以上

3. 投资风险较高：涉及政策、居民搬迁等多重不确定因素

（二）主要融资渠道与方式

目前，旧改上市企业常用的融资方式包括：

1. 银行贷款：这是最主要的融资来源。但由于项目周期长、不确定性高，银行通常要求较高的抵押比例和担保条件。

2. 信托融资：通过设立信托计划募集资金，灵活度较高，但成本也相对较高。

3. 债券融资：发行企业债或专项债是重要的融资渠道。2019年以来，已有多个旧改项目专项债券成功发行。

4. 股权融资：引入战略投资者或通过定增等方式筹措资金。

（三）面临的困难与挑战

尽管融资渠道多元，但多数旧改上市企业在实践中仍面临以下困境：

1. 传统银行贷款占比过高，融资结构不合理

2. 融资成本持续走高，在行业毛利率普遍下降背景下难以消化

3. 项目收益不达预期导致资金链压力加大

创新融资模式与策略优化

（一）多元化融资体系的构建

为应对上述挑战，上市企业需要构建多元化的融资体系：

1. 积极探索Pre-ABS（Pre-acquisition Securitization）、类REITs等创新型融资工具

2. 通过设立产业基金吸引社会资本参与

3. 加强与头部保险机构合作，开发适配性的保险资金运用模式

某上市房企联合国内某大型保险公司发起设立"城市更新投资基金"，首期规模达50亿元，为多个旧改项目提供了低成本资金支持。

（二）融资结构的优化

在具体实践中，企业可采取以下措施优化融资结构：

1. 合理配置不同期限的资金来源，确保资金流动性

2. 降低对银行贷款的依赖度，增加表外融资比例

3. 积极引入外资机构投资者，在风险可控的前提下获取低成本资金

（三）创新项目收益模式

提升项目的造血能力是降低融资成本的关键。企业可通过以下方式创新收益模式：

旧房改造上市企业的融资之道：模式创新与市场机遇 图2

1. 发展社区增值服务，如智慧停车、社区商业等

2. 与政府合作开展TOD开发（以交通为导向的综合开发）

3. 探索"地产 产业"模式，将项目与养老、教育等产业结合

成功案例分析

以A股上市企业H公司为例，其在旧改领域的融资创新值得借鉴：

在某大型旧改项目中，该公司采用了"债贷组合"的创新融资方式：通过发行中期票据和设立开发贷款专营机构相结合的方式筹集资金。引入政府产业基金解决部分资本金缺口。

在此过程中，H公司实现了以下突破：

1. 资金成本较传统模式下降约2个百分点

2. 项目融资期限延长至10年，更匹配项目周期

3. 创新性地设立了"风险共担机制"，与银行实现双赢

未来发展趋势与建议

（一）行业趋势分析

预计未来几年，旧房改造领域将呈现以下发展趋势：

1. 政策支持持续加码：各级政府将继续出台配套政策

2. 资本关注度提升：更多社会资本将进入该领域

3. 技术创新驱动发展：BIM、装配式建筑等技术应用将加快普及

4. ESG投资兴起：具有社会责任属性的项目更容易获得融资

（二）发展建议

针对行业发展趋势，本文提出以下建议：

1. 加强政策研究与公关，争取更多政府支持

2. 注重多元化融资渠道建设，降低对单一来源依赖

3. 提升项目运营能力，增强项目的可持续性

4. 加强风险管理体系建设，防范财务风险

旧房改造不仅是城市更新的必然要求，更是企业转型升级的重要机遇。对于上市企业而言，在把握市场机遇的必须高度重视融资创新与风险控制。

随着政策支持力度加大和金融市场环境改善，旧房改造项目有望迎来更大的发展空间。但在"房住不炒"的政策导向下，企业需要摒弃传统开发模式，通过管理创新驱动发展，实现可持续 growth.

全文

本文系统探讨了旧房改造上市企业在项目融资方面的现状、挑战与对策，既有理论分析又有实践案例，为同类企业提供有益借鉴。在国家政策支持和市场机遇驱动下，只要能有效融资难题，把握创新发展方向，旧改领域的上市企业必将迎来更加广阔的发展前景。

（字数：5234）

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