2017年中国房企融资成本分析——行业趋势与应对策略

作者:半生輕狂客 |

2017年中国房企融资成本概况

2017年,中国房地产市场在“房子是用来住的,不是用来炒的”这一长期政策定位下,行业整体面临融资环境收紧、资金成本上升的局面。随着国家对房地产行业调控政策的不断深化,房企传统的境内融资渠道受到限制,行业平均融资成本较此前呈现显着上升趋势。

根据项目融资领域的专业视角来看,2017年中国房企的融资成本变化呈现出几个重要特征:是境内融资渠道收窄,导致部分房企将目光转向境外;是随着资金面趋紧,房企整体融资利率水平出现明显上浮,尤其是一些中小型房企,其融资成本甚至超过7%;大型头部房企凭借更强的偿债能力和信用评级,在境内外市场的议价能力更为突出。

2017年中国房企融资成本分析——行业趋势与应对策略 图1

2017年中国房企融资成本分析——行业趋势与应对策略 图1

从项目融资的角度,结合2017年中国房地产行业融资环境的变化,分析这一年房企融资成本的具体状况、影响因素以及未来的应对策略。

2017年房企融资渠道现状

1. 境内融资受限

境内融资一直是国内房企的主要资金来源。自2016年开始,监管层面对房地产行业的金融审慎态度持续升级。2017年,央行和银保监会进一步加强对房地产企业银行贷款、信托融资等的监管力度,导致房企境内融资渠道受到压缩。

- 银行贷款风险控制加强:商业银行对房地产开发项目的信贷审批更加严格,部分中小型房企甚至出现了贷款额度缩减或难以获得新增贷款的情况。

- 非标融资受限:以委托贷款、信托计划为代表的非标准化融资方式由于杠杆率较高、风险较大而受到监管政策的打压。2017年,这类融资渠道进一步收紧。

2. 境外融资成为重要补充

面对境内融资渠道的限制,众多房企开始积极拓展境外融资市场。2017年数据显示,中国房企美元债发行规模达到历史高位,表明境外融资已成为房企获得低成本资金的重要途径之一。

- 美元债券发行活跃:根据相关统计,2017年中国房地产企业在海外市场的债券发行量显着,平均票面利率约为6.8%。部分头部房企通过发行长期债券获得了较为稳定的资金来源。

- 资产证券化与REITs试点推进:虽然国内房地产投资信托基金(REITs)市场仍处于起步阶段,但2017年监管部门推动的资产证券化试点项目也为房企提供了新的融资渠道。

2017年中国房企融资成本分析——行业趋势与应对策略 图2

2017年中国房企融资成本分析——行业趋势与应对策略 图2

2017年中国房企融资成本的影响因素

1. 宏观经济政策调整

2017年,中国货币政策保持稳健中性基调,叠加房地产行业调控政策的密集出台,使得整体市场资金流动性有所下降。这一宏观环境的变化直接推高了房企的资金成本。

2. 行业结构性分化加剧

头部大型房企凭借其强大的资金实力、优质的项目资源以及较高的信用评级,在境内外融资市场上获得了相对较低的利率水平。而中小型房企由于自身抗风险能力较弱,往往需要支付更高的融资成本才能获得资金支持。

3. 市场供需关系变化

从整体来看,2017年中国房地产行业的投资需求有所下降,而在建项目和新开工项目的规模却持续。这种结构性的变化导致资金供给方在项目选择上更加谨慎,进一步提高了房企的融资难度和成本。

典型房企融资案例分析

案例一:某大型房企A的低成本融资策略

- 背景:作为行业头部企业,某大型房企凭借其良好的信用评级和强大的现金流管理能力,在2017年成功发行多笔低成本债券。

- 策略亮点:

- 通过优化债务结构,增加长期负债比例,降低短期偿债压力。

- 利用境外市场较低的融资成本优势,发行美元优先票据,票面利率约5.8%。

- 加强与国际顶级评级机构的合作,提升信用评级至投资级水平。

案例二:某中小型房企B的高成本困境

- 背景:由于自身规模较小、项目储备不足且融资渠道有限,某中小型房企在2017年面临较高的融资成本压力。

- 问题分析:

- 受限于境内融资渠道收紧,该企业不得不更多依赖民间借贷等非标准化融资方式,导致融资成本显着上升至9%以上。

- 在债务违约风险加大后,企业不得不通过出售部分资产或引入战投来缓解资金压力。

应对策略:房企如何降低融资成本

1. 优化资本结构

房企应通过调整负债规模和期限结构,增加长期债务比例,减少短期债务对偿债能力的压力。可以通过发行可转债等方式引入权益性资金,优化财务杠杆。

2. 拓展多元化融资渠道

除了传统的银行贷款和债券融资外,房企可以尝试以下融资方式:

- 探索房地产投资信托基金(REITs)试点机会。

- 利用供应链金融ABS产品盘活存量资产。

- 通过设立产业投资基金引入战略投资者。

3. 提升运营效率与信用评级

在项目开发和管理环节,房企应注重提高资金使用效率,缩短项目周转周期。通过持续优化财务表现、增强信息披露透明度等方式,提升自身的市场信用评级。

4. 加强政策研究与合规性管理

房企需要密切关注国家及地方政策的变化趋势,合理规划融资活动的时间节点和方式选择。在海外融资时需注意国际金融市场波动及汇率风险。

房企融资成本的长期趋势

从长远来看,中国房地产行业的融资环境仍将是“紧信用”的主基调。随着国家对房地产金融风险防控政策的持续深化,房企需要更加注重精细化管理和多元化发展,以应对不断变化的市场环境和资金成本压力。

对于未来的融资策略,房企可以重点关注以下几个方向:

- 数字化与智能化转型:通过技术创新提升项目开发效率和风险管理能力。

- 绿色金融与ESG实践:在环境、社会和公司治理方面积极作为,争取获得国际资本市场的认可和支持。

- 区域化布局优化:在坚持“房住不炒”政策导向下,房企需进一步优化区域战略布局,降低因市场波动带来的资金风险。

2017年中国房企融资成本的启示

2017年可以被视为中国房地产行业从高速向高质量发展转型的一个重要转折点。这一年,行业内外部环境的变化促使房企更加注重融资成本控制和风险管理能力的提升。

无论是政策导向还是市场趋势,都要求房企在资金运用上展现出更高的专业性和前瞻性。只有通过持续优化自身财务结构、拓展多元化融资渠道以及加强内部管理,才能在未来竞争激烈的房地产市场中立于不败之地。

(本文所有信息均为虚构,不涉及真实个人或机构。)

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