房子还在贷款能抵押吗|在押房产的融资限制与创新突破

当前，在房地产市场持续调整的大背景下，许多企业和个人面临着资金周转压力。特别是在项目融资领域，如何盘活存量资产、优化资源配置成为众多投资者关注的重点。围绕"在押房产能否用于抵押融资"这一核心问题，从法律框架、操作实务及风险防范等维度进行深入分析，为企业投资者和金融从业者提供专业参考。

在押房产的定义与法律属性

"在押房产"，是指正处于按揭贷款状态尚未完全偿还的房产。这类房产的所有权归属购房者，但其处分权受到限制，因为银行作为抵押权人对房产具有优先受偿权。根据《中华人民共和国民法典》第三百九十四条明确规定："为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移不动产所有权，将该不动产作为债权担保的行为"。

在法律层面上，在押房产的双重属性：

房子还在贷款能抵押吗|在押房产的融资限制与创新突破 图1

1. 物权层面：购房者拥有完整的所有权

2. 债权层面：银行享有优先受偿权

这种双重属性决定了在押房产在融资过程中的特殊地位和限制。

项目融资中使用在押房产抵押的主要障碍

从法律和实务操作角度来看，在押房产作为抵押物存在以下主要障碍：

1. 处分受限

根据《民法典》等相关法律规定，未经银行同意，不得擅自处分抵押房地产。即使经过法院拍卖程序，也需要优先偿还银行贷款后的剩余价值才能用于其他用途。

2. 融资比例限制

由于存在前期按揭贷款余额，在二次融资时可获得的授信额度会受到严格控制，通常不得超过房产评估价值减去原贷款余额后的净额。

3. 增信措施不足

单纯的在押房产抵押往往不足以满足金融机构的风险偏好。需要额外追加其他担保或增信措施，增加了企业融资成本。

4. 法律程序复杂

涉及多个债权人利益平衡和资产处置方案协调，在实际操作中往往面临复杂的法律程序和较高的交易成本。

突破在押房产融资限制的创新路径

针对上述障碍，实践中已经形成了一些可行的解决方案：

1. 资产重组模式

引入专业资产重组平台，通过设立特殊目的载体（SPV）的方式，将原有按揭贷款转化为信托计划或资产支持证券（ ABS），从而实现融资资金与原债权银行的风险隔离。

2. 二次抵押创新

房子还在贷款能抵押吗|在押房产的融资限制与创新突破 图2

在确保原债权人利益的前提下，允许第二顺位抵押权人参与。这种模式下，在押房产可以服务于多个融资需求，但需要精确设计抵押顺序和清偿机制。

3. 结构化融资方案

通过引入差别化的增信措施，如保证保险、信用担保等，降低对抵质押品的过度依赖，形成多元化的风险缓释体系。

4. 数字化评估平台

利用大数据技术和区块链技术建立统一的房地产价值评估体系，提高抵押物估值的准确性和透明度，为在押房产融资提供技术支持。

项目融资中使用在押房产的风险管理

为了有效控制在押房产作为抵押品带来的特殊风险，建议采取以下措施：

1. 建立动态监测机制

实时跟踪原贷款银行的贷后管理信息和房地产市场变化情况，评估抵押物价值波动对融资项目的影响。

2. 构建预警指标体系

包括但不限于：

- 抵押物净值率（净抵押率）

- 融资杠杆倍数

- 交叉违约风险敞口

3. 完善应急预案

制定详细的流动性支持计划，确保在极端情况下能够及时处置抵押资产，保障项目正常运转。

4. 加强合规管理

聘请专业法律顾问团队，确保融资方案设计和实施过程符合相关法律法规要求，防范法律诉讼风险。

政策建议与

为促进房地产市场健康发展和盘活存量资产，在押房产的合理利用需要得到政策层面的支持。建议：

1. 完善法律法规体系

出台专门针对在押房产二次抵押融资的操作细则，明确各方主体责任和权利义务关系。

2. 建立统一交易平台

打造标准化、透明化的在押房产评估与交易服务平台，提高市场流动性。

3. 推动金融产品创新

鼓励金融机构开发适应市场需求的创新型抵押贷款产品，提升服务实体经济能力。

4. 加强市场监管

严防"假按揭""售后返租"等金融诈骗行为，维护良好的金融市场秩序。

案例分析与实践经验

某大型企业集团在拓展区域项目时，面临资金流动性压力。通过设立特殊目的载体（SPV）成功将存量商业地产注入ABS计划，并引入信用评级AAA的增信措施，最终实现低成本融资目标。这一案例充分展示了在押房产创新利用的巨大潜力。

在押房产作为抵押品虽然在法律和操作层面存在诸多限制，但通过合理的结构设计和创新实践，仍然能够在项目融资中发挥重要作用。未来随着金融市场的发展和法律法规的完善，在押房产的融资价值将进一步得到释放，为企业创造更多发展机遇。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）