中国按揭制度的形成与演变|房地产金融创新

按揭制度在中国的发展脉络

住宅抵押贷款作为一种重要的融资手段，在全球范围内都对房地产市场的发展起到了决定性的作用。而在我国，商品房按揭制度的形成与演变，既是中国城市化进程加速推进的结果，也是金融市场不断完善的产物。

“按揭”，英文为Mortgage，是一种以借款人所拥有的房地产作为抵押担保的贷款。在中文语境中，“按揭”一词最早可以追溯至香港地区。20世纪90年代末期，伴随着我国商品房市场的快速崛起，“按揭”这一概念开始从港澳地区向内地渗透，并逐步被市场所接受和应用。

根据项目融资领域内的标准定义，按揭贷款是指购房者在商品住房过程中，由银行等金融机构提供中长期贷款支持，将所购住房作为抵押担保的一种融资模式。这种金融创新模式的最大特点在于其通过分期付款的降低购房门槛，也为房地产开发企业提供了稳定的资金来源。

2026年，出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》是首份在正式文件中提及“按揭”概念的政策性文件。这一政策的颁布标志着商品房预售按揭模式逐渐走向规范化和制度化。

中国按揭制度的形成与演变|房地产金融创新 图1

我国的商品房按揭制度经历了从无到有、从不规范到逐步完善的发展过程：

1. 萌芽阶段（20世纪90年代末）：这一时期的按揭业务主要集中在一线城市，且多为中资和外资银行的自发探索。

2. 快速发展期（203-2010年）：随着《个人贷款管理暂行办法》等法规的出台，按揭业务进入规范化发展的快车道。

3. 调整与优化阶段（2021年至今）：在防范金融风险的大背景下，监管层面对按揭业务实施了更加严格的审慎监管措施。

在防范系统性金融风险的政策导向下，监管机构对房地产贷款集中度、首付比例等关键指标进行了一系列调整。这些政策的出台既有效防范了过度金融化带来的系统性风险，也为房地产市场的长期健康发展奠定了基础。

按揭制度对房企和购房者的影响

从项目融资的角度来看，按揭制度的普及对于房地产开发企业和个人购房者的财务特征产生了深远影响：

对房地产开发企业的影响：

提高了项目的资本运作效率。由于购房者可以通过按揭分期支付购房款，开发商的资金回笼周期得以缩短。

改善了企业的资产负债结构。预售资金和按揭贷款的结合使用，优化了房企的现金流管理。

对个人购房者的财务特征的影响：

降低了购房门槛。通过首付分期、期房抵押等方式，使中低收入群体的住房消费需求得到了一定程度的释放。

改变了一部分消费者的负债结构。相比于全款购房，按揭购房者表现出更高的杠杆率和更长的债务期限。

按揭制度发展面临的挑战

尽管商品房按揭制度在推动住房商品化进程方面发挥着不可替代的功能，但在实际运行中也暴露出一些深层次的问题：

金融风险积聚：

过度依赖房地产贷款导致系统性金融风险上升。银保监会的统计数据显示，房地产相关贷款在我国银行业金融机构贷款余额中的占比长期保持在30%以上。

部分购房者存在过度负债问题，在房价波动周期中容易出现偿债困难。

法律制度不完善：

中国按揭制度的形成与演变|房地产金融创新 图2

由于我国缺乏专门针对按揭业务的法律法规，《物权法》和《担保法》的相关规定在实际操作中仍存在一定的模糊地带。

在预售商品房抵押登记方面，各地的操作规范差异较大，增加了交易双方的法律风险。

金融创新与监管套利：

近年来一些金融机构推出首付贷、零首付等创新型按揭业务，在放大了市场杠杆的也弱化了贷款用途管理。

各类影子银行、互联网金融平台参与住房金融领域的行为增加了风险防控的复杂性。

按揭制度发展路径探讨

针对上述问题，未来的发展需要在以下几个方面重点突破：

健全法律法规体系：

建议制定专门的《房地产按揭法》，将按揭贷款业务纳入法治化轨道。

明确预售商品房抵押登记的具体操作规范，统一全国执行标准。

加强风险监管:

完善对房地产金融业务的风险监测指标体系，在确保合理信贷投放的防止过度投机。

推进房地产市场和金融市场分隔管理，降低系统性风险的交叉传染途径。

推动产品和服务创新：

鼓励金融机构开发更多符合不同客户群体需求的差异化按揭产品。

利用金融科技手段提升按揭贷款的审批效率和风险管理能力。

商品房按揭制度作为连接房地产市场需求与金融支持的重要纽带，在促进中国住房商品化改革、推动城市化进程方面发挥了不可替代的作用。但与此这一制度的发展也需要在法律规范、风险防范等方面进行持续改进和完善。

随着房地产市场进入新发展阶段，按揭业务仍将在住房金融市场中扮演关键角色。如何在稳与防风险之间找到平衡点，如何完善制度设计以服务更高品质的居住需求，将是摆在监管部门和从业机构面前的重要课题。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）