商业用房融资租赁|项目融资创新模式

张三所在的某投资公司最近中标了一个位于城市核心商圈的大型商业综合体项目。由于项目总投资额高达50亿元，且资金需求紧迫，公司高层决定引入商业用房融资租赁的方式来解决部分资金缺口问题。

何为商业用房融资租赁？

商业用房融资租赁是一种创新型融资方式，指的是承租人（通常为房地产开发企业或项目公司）通过与出租人签订租赁合同，以融通资金为目的将商业用房的使用权转移给承租人。在租赁期内，承租人按期支付租金，并在合同期满后获得该商业地产的所有权。

这种融资模式的核心在于"融物 融资"相结合的特点，既能帮助商业项目快速获取所需资金，又能在一定程度上避免直接贷款所带来的高负债率问题。根据行业数据统计，2022年我国融资租赁市场规模已突破3万亿元，其中商业用房融资租赁业务占比约为15%，并以每年超过20%的速度。

当张三所在的公司在中标该项目后，在短时间内就需要投入巨额资金用于土地购置、设计规划以及前期建设。通过融资租赁的方式，公司可以以较低的首付比例（通常为10%-30%）完成对商业用房的使用权获取，并分期支付租金，从而在减轻前期资金压力的保证项目顺利推进。

商业用房融资租赁|项目融资创新模式 图1

商业用房融资租赁的基本流程

1. 项目评估与租赁方案设计

租赁双方需要根据项目的具体情况共同制定融资方案。这包括商业地产的价值评估、租期确定、租金结构（固定 变动or单一）以及风险控制措施等。在这个过程中，出租人通常是专业的融资租赁公司或金融机构。

在张三的项目中，评估团队对拟开发的商业综合体进行了详细估价，并结合项目现金流预期制定了一个为期10年、按揭式支付的融资租赁方案。这种长期分期的既符合承租人的资金需求，又为出租人提供了稳定的收益来源。

2. 租赁合同签订与资金投放

在双方达成一致后，将签署正式的融资租赁合同。出租人根据合同约定向承租人支付商业用房的价款，并将其以租赁的形式提供给承租人使用。承租人则按照约定的期限和支付租金。

张三所在公司在完成项目评估后，迅速与某知名融资租赁公司签订了合作协议。后者通过自有资金和机构投资者提供的资金完成了项目融资，使张三团队得以快速推进土地开发和建筑施工工作。

3. 租金支付与资产管理

在租赁期内，承租人需定期支付租金，并可能需要按照合同约定进行资产维护和保险等事宜。出租人则负责监督租金的按时收取以及对租赁物的管理维护。

在某些融资租赁模式中，还可能设置股权激励机制或其他形式的收益分享安排，以进一步绑定双方的利益。

商业用房融资租赁的主要优势

1. 资金获取速度快

相较于传统的银行贷款或IPO融资，融资租赁具有流程简单、审批快速的特点。特别是在当前金融监管趋严的环境下，融资租赁能够为项目提供更快捷的资金支持。

商业用房融资租赁|项目融资创新模式 图2

在张三的案例中，从项目中标到资金到位仅用了不到两个月时间，这在房地产开发行业已属高效。而通过传统的银行贷款，类似规模的项目往往需要半年以上的时间才能完成审批和资金投放。

2. 融资成本可控

虽然融资租赁的综合费用率通常在8%-15%之间，但由于其不计入公司资产负债表的传统优势，能有效降低承租人的财务杠杆压力。特别是在当前房地产行业整体杠杆率居高不下的背景下，这一特点显得尤为重要。

张三团队通过融资租赁方式获得的资金成本约为年化7%，这不仅低于银行贷款利率，还能避免较高的抵押担保要求。

3. 资产流动性增强

通过融资租赁模式，承租人可以在项目初期就锁定未来商业用房的使用权和最终所有权。这种安排既能提高项目的确定性，又能在一定程度上提升商业地产的市场流动性。

在张三的项目中，商业综合体建成后计划引入知名零售品牌和服务业企业作为 tenants. 融资租赁模式为后续招商提供了更多的灵活性和议价能力。

面临的挑战与风险防范

尽管融资租赁具有诸多优势，但在实际操作过程中也面临着一些潜在问题：

1. 市场波动风险

商业地产项目的收益往往与宏观经济环境和市场需求密切相关。如果在项目运营期间出现需求下滑或市场竞争加剧的情况，可能会影响租金收入。

在张三的项目中，团队已预留了充足的缓冲资金，并计划在招商阶段引入经验丰富的商业地产运营商来降低经营风险。

2. 政策监管风险

国家对房地产行业的金融监管不断加强。相关政策的变化可能会影响到融资租赁业务的操作空间和成本。

张三所在公司正在积极与专业机构合作，实时跟踪政策动向，并制定相应预案以应对可能出现的监管变化。

未来发展趋势

随着经济形势的变化和技术发展，商业用房融资租赁模式也在不断创新和演进。以下是几个值得关注的发展方向：

1. 资产证券化：将租赁收益打包成ABS或类ABS产品，在资本市场上公开发行，进一步拓宽融资渠道。

2. 科技赋能：利用大数据、区块链等技术提升项目评估、风险管理和服务效率。

3. 生态体系构建：打造融资租赁 商业运营 资产管理的一站式服务平台，延伸业务链条。

监管部门也在逐步完善融资租赁行业的制度框架，推动行业健康有序发展。这些都为商业用房融资租赁模式的未来发展奠定了良好基础。

张三所在的投资公司通过引入商业用房融资租赁，在项目开发中取得显着进展。这一成功实践不仅验证了该融资模式的有效性，也为后续其他商业地产项目的融资提供了有益参考。可以预见，在房地产行业不断调整转型的大背景下，融资租赁将在未来发挥更加重要的作用。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）