房地产转型证券融资路径与创新模式

现代社会，“房地产转型”已成为一个备受关注的话题。房地产行业作为国民经济的支柱产业，在当前经济形势和政策调控下，正面临着新的机遇与挑战。为了在竞争激烈的市场中立于不败之地，许多房地产企业正在积极探索转型升级之路。而将房地产转型与证券相结合，则为这一过程提供了一条创新且高效的融资路径。深入探讨房地产转型证券的企业，分析这种转型的必要性、可行性以及实现路径。

房地产转型证券的企业？

在传统模式下，房地产企业主要依赖银行贷款、预售资金和自有资本进行开发和运营。在金融市场波动加剧、政策调控趋严的背景下，房地产企业的融资渠道不断受限。与此随着资产证券化（ABS）在国内的迅猛发展，将房地产相关资产转化为可流动的金融产品，成为企业优化资产负债表、提升资金流动性的重要手段。

房地产转型证券化的企业，指的是将房地产开发过程中的现金流、应收账款、物业收益权等资产打包，通过结构化设计形成标准化的证券产品，在资本市场进行发行和流通。这一过程中，房企可以从过去单纯的开发商角色，逐步转变为资产管理者的角色，显着拓宽了融资渠道，降低了对银行贷款的依赖。

房地产转型证券可分为ABS（Asset Backed Securities）和REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）两种类型：

房地产转型证券融资路径与创新模式 图1

ABS模式：适用于房企将特定项目或资产形成的现金流进行证券化。这种不涉及发行股权类证券，更多的是将存量资产转化为流动性更强的金融产品。

REITs模式：通过设立REITs基金，将分散的房地产资源整合到一个平台中，并向投资者公开发行收益凭证。投资者通过REITs份额，可以按比例分享房地产项目的租金收入和增值收益。

为何房企需要进行证券化转型？

1. 融资难问题：

当前，银行贷款在房地产行业的占比居高不下。而ABS和REITs作为直接融资工具，能够有效帮助房企摆脱对传统信贷渠道的过度依赖，降低融资成本，优化资本结构。

2. 资产流动性提升：

传统的房地产开发项目往往需要占用大量资金且周期较长。通过证券化手段，房企可以将沉淀在实体资产中的资金释放出来，用于新项目的投资和扩展。

3. 风险分散与转移：

在证券化过程中，房企可以将部分经营风险转移到资本市场中，从而降低企业资产负债表的压力。特别是对于大型综合性地产项目，通过分阶段发行ABS或REITs产品，可以有效分散开发过程中的不确定因素。

4. 推动轻资产运营：

证券化转型为房企向“轻资产”模式转变提供了可能。通过持有少量股权并引入机构投资者的，房企可以聚焦于项目的运营管理与增值服务，而非单纯依赖土地和资本投入。

房企证券化转型的实现路径

1. 确定适合的资产类别：

房地产转型证券融资路径与创新模式 图2

房地产企业需要根据自身特点选择合适的证券化标的。既可以是住宅、商业综合体等成熟项目，也可以是长租公寓、物流地产等具备稳定现金流的业态。企业还可以将应收账款、购房尾款等财务资产进行打包。

2. 搭建专业团队及合作平台：

证券化过程涉及金融产品设计、法律合规、评级定价等多个环节，单一房企往往难以完成。与专业的投行机构、信托公司、评级机构建立战略合作关系至关重要。

3. 进行结构化安排：

在ABS或REITs的设计中，需要对基础资产的现金流进行合理切割，并设置相应的风险缓释措施（如优先/次级分层）。还需确定合适的发行场所和目标投资者群体。交易所ABS主要面向机构投资者，而ABS标准化产品则可能通过场外市场进行交易。

4. 获得政策支持：

政府对房地产ABS和REITs的支持力度直接影响到房企的转型进程。目前，监管层面对于标准化ABS产品的审批速度正在加快，也在推动相关税收制度的完善。

5. 加强投资者教育与信息披露：

投资者对于新兴金融工具的认知程度直接决定了产品发行的成功与否。房企需要通过多种渠道进行投资者教育，提升市场对房地产证券化产品的接受度和信任度。建立完善的信披机制也是获得投资者认可的关键因素。

房企转型过程中的关键点与挑战

尽管 securities-based transformation 带来诸多好处，但在实际操作中房企仍面临不少现实挑战：

1. 政策风险：

不同于银行贷款这类传统融资渠道，ABS和REITs在监管政策上存在一定不确定性。特别是在“房住不炒”的大背景下，房地产证券化可能受到更多的审查。

2. 市场需求制约：

投资者对房地产证券产品的需求量直接影响产品的发行规模。如果资本市场对于此类产品存在观望情绪，房企的转型计划可能会受阻。

3. 人才与技术不足：

房地产企业往往缺乏具备金融专业知识背景的人才，这在产品设计、风险管理和后续操作中显得尤为重要。

4. 流动性溢价问题：

由于房地产资产本身具有较高的 illiquid 性质，在将其证券化的过程中需要设计出适合流动性的结构。如果流动性不足，投资者可能对产品兴趣不大，最终影响发行效果。

发展趋势与创新路径

1. REITs的扩容与发展：

国内REITs市场逐步完善，未来可能会允许更多类型的房地产资产进入REITs试点范围。相关政策也有可能进一步放松，以鼓励房企积极参与这一进程。

2. 数字化赋能：

利用大数据、区块链等技术提升ABS产品的信息披露质量和风险管理水平。通过区块链技术可以实现资产信息的全程追踪和透明化，这有助于打消投资者顾虑，提高产品信用评级。

3. 创新金融工具的开发：

随着市场的不断发展，更多创新型房地产证券化工具将被研发出来。譬如结合债券与ABS特点的混合类产品，或是可变收益权结构的产品，以满足不同投资者的需求。

4. 境内外资本市场的联动：

随着我国资本市场的开放，房企可以更加灵活地在境内、境外市场间进行产品发行和交易安排。这不仅扩大了融资渠道，也为资产配置提供了更多选择。

案例分析：某头部房企的证券化转型之路

以A房地产集团为例，该集团是国内最早启动ABS REITs战略转型的企业之一。通过将旗下商业写字楼打包设立REITs基金，在联交所成功发行。这一产品不仅帮助公司实现了轻资产运营的目标，也为其后续发展提供了强有力的资金保障。

具体操作路径包括：

集团成立了专门的Asset Management部门，负责ABS和REITs相关业务。

通过专业机构评估各商业项目的现金流状况，并与国内外投资者进行了初步接洽。

在获得必要的监管批复后，正式推出REITs产品并完成了发行工作。

经过实践，A集团尝到了甜头。目前其已开始将更多类型的资产纳入证券化范畴，并计划在未来三年内实现转型目标。

与建议

1. 总体评价：

房地产证券化转型具有重要的战略意义。它不仅帮助房企降低资产负债率，优化资本结构，还能推动行业从“量的扩张”向“质的提升”转变。

2. 实施建议：

建议房企在启动转型前进行详细的可行性研究，明确自身的目标和定位。

加强与金融监管机构的沟通，确保产品设计符合政策导向。

积极寻求专业合作伙伴的支持，降低转型过程中的潜在风险。

3. 长期展望：

随着房地产行业进入存量时代，证券化转型将成为各大房企的核心竞争力之一。房企能否成功利用这一工具实现可持续发展，将决定其在市场竞争中的位置。

在“房住不炒”的政策基调下，房企唯有积极创新、拥抱变革，才能在这场转型升级的浪潮中立于不败之地。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）