北京中鼎经纬实业发展有限公司转按揭方案|提前还款|债务重组

卖房时房贷未还完该如何处理？一种是结清贷款后再交易，另一种是与银行协商转按揭或者变更还款人。本文详细介绍了如何操作，并提出使用“转按揭”方式完成交易。

在项目融资过程中，企业需要考虑多种债务还款策略。针对尚未完全偿还的抵押房产在出售时的复杂情况，系统地分析和解决这一问题。

当前状况分析

张三拥有一套价值50万元的房产，并从A银行办理了总额为30万元的住房按揭贷款。目前剩余未偿还贷款本金约为20万元，还款期限还有三年。现张三计划出售该房产，需妥善处理未清偿部分。

转按揭方案|提前还款|债务重组 图1

解决方案

(一) 提前还款方案

1. 筹集资金

卖房所得：假设以450万售出，张三可获得350万元

（扣除税费后）

其他融资：

个人信用贷款：20万元

向朋友借款：50万元

2. 操作流程

步：申请提前还款

提交提前还款申请表

支付可能产生的违约金（如有）

第二步：结清贷款

足额归还剩余本金、利息及相关费用

取得银行《解除抵押证明》

3. 优点

房产完全归属买方，交易无后顾之忧

避免因贷款余额未还影响后续融资

4. 缺点及注意事项

资金筹备可能需要额外支出

短期内负债下降但现金流动性受到一定影响

(二) 转按揭方案

1. 买方承接原贷款

向银行申请转按揭

由买方继续偿还剩余贷款

不改变还贷义务人

2. 流程

卖方（张三）签署《解除抵押协议》

银行重新评估买方资质

完成房屋产权变更登记

3. 优点

不动产快速变现

贷款关系无缝对接

无需立即筹集大额资金

4. 风险分析与控制措施

风险1：房价波动影响银行贷款审批

解决方案：设定最低交易价

风险2：买方还款能力不足

解决方案：严格审查信用状况

要求提供抵押或担保

(三) 部分债务重组方案

1. 谈判分期付款，延长还贷期限

2. 申请贷款展期

3. 第三方提供阶段性偿债支持

协议签订与权益保障

为确保交易安全，应与买方签订补充协议：

1. 明确剩余贷款的处理

是由卖方结清还是转按揭

2. 规定违约责任

任何一方违反约定需承担的责任

3. 设定具体的时间表和操作流程

案例分析

假设买方李四该房产，双方可协商以下方案：

一：张三提前还款（见上文）

二：李四办理转按揭。银行审批通过后

李四开始按新的还款计划偿还

项目管理建议

涉及抵押贷款的房地产交易应由专业团队负责，包括：

1. 财务顾问

2. 律师事务所

3. 不动产交易中心

随着金融市场的发展，转按揭等创新模式为企业和个人提供了更多的融资选择。但也对各方的信用状况和风险控制能力提出了更高要求。未来需要结合更多金融工具设计出更灵活多样的解决方案。

参考文献

1. 《中华人民共和国贷款通则》

2. 银行业务操作规范

转按揭方案|提前还款|债务重组 图2

3. 相关司法解释

通过合理运用上述方法，卖方可以顺利完成房产交易，避免因债务问题产生的不利影响。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）