北京中鼎经纬实业发展有限公司按揭房赠与儿子合法吗|按揭房产继承与赠与法律风险分析

按揭房赠与儿子是什么？

随着房地产市场的蓬勃发展，越来越多的家庭选择通过按揭贷款的住房。部分父母会选择将名下的按揭房产赠与给子女，以实现家族财富的传承。这种行为在现实中并不少见，但其中涉及的法律问题和金融风险却不容忽视。

“按揭房”，是指购房者向银行或金融机构申请贷款房产，并以该房产作为抵押担保的一种融资。其核心特征在于房产所有权归属于购房人，但房产的处分权受到限制，直至贷款全部还清并解除抵押为止。父母如果在未还清房贷的情况下将名下的按揭房赠与给儿子，这种行为从法律层面上是否可行？又需要考虑哪些风险因素呢？

按揭房法律关系的基本分析

（一）按揭房产的法律性质

按揭房产的所有权归属可以分为两个层面：

1. 所有权：购房者虽然向银行贷款房产，但根据物权法相关法律规定，在完成备案登记后即取得完整的房屋所有权；土地使用权则根据（划拨或出让）有所不同。

按揭房赠与儿子合法吗|按揭房产继承与赠与法律风险分析 图1

2. 用益物权：未还清贷款的情况下，银行作为抵押权人，对房产享有优先受偿权，这种权利属于担保物权。

（二）赠与关系的法律要素

1. 赠与合同的有效条件

赠与双方必须具备完全民事行为能力。

赠与的意思表示真实明确。

赠与标的（房产）需符合法律规定，不存在限制性条件。

2. 动产 vs 不动产的法律适用差异：作为不动产，房产赠与需要经过备案登记才能产生效力。

按揭房赠与儿子的主要风险

（一）财务风险

1. 贷款清偿责任

赠与行为并不会改变原有贷款合同的主体，原借款人（即父母）仍需按照贷款协议履行还款义务。

如果受赠人（儿子）未能按时归还按揭款，将会导致银行起诉甚至拍卖房产。

（二）法律风险

1. 处分权受限

在按揭未结清的情况下，房产所有人虽然在形式上拥有所有权，但受到抵押权的限制，无法随意处置房产。

2. 赠与协议效力问题：

如果父母在未经银行同意的情况下将房产赠与儿子，可能会被视为无效赠与。

因为这相当于以减少抵押物价值的方式处分了共有财产。

按揭房赠与儿子合法吗|按揭房产继承与赠与法律风险分析 图2

（三）税务风险

房产赠与涉及契税、增值税等税费，这些费用的承担方需要明确约定。

如果受赠人（儿子）未来出售房产，还可能面临较高的个人所得税。

降低风险的操作建议

（一）提前结清贷款

1. 最佳选择：

在办理房产赠与前，父母可以选择将按揭款全部结清，从而解除抵押权限制。

否则，只要存在未结清的贷款，银行就享有优先受偿权。

（二）明确约定权利义务

1. 签署详细协议

建议双方签订赠与合同，在合同中明确约定：

赠与房产的具体情况（如地址、面积等）

贷款还款责任的承担方式

受赠人需配合办理相关手续的义务

2. 律师见证：

建议通过专业律师进行见证或公证，确保赠与行为的合法性。

（三）变更贷款主体

1. 申请转按揭

部分银行允许借款人变更贷款主体，即将原借款人的名字更改为受赠人儿子。

这样做的好处在于能够有效隔离风险，避免父母继续承担还款责任。

案例分析：XX市的真实案例

（一）基本案情

2023年李女士将其名下一套按揭房产赠与18岁儿子小张。双方签订了赠与协议但未结清贷款，也未变更借款人信息。

（二）法律后果

李女士仍需承担原有贷款的还款责任。

因为房屋存在抵押权限制，实际过户可能存在障碍。

操作建议与注意事项

1. 优先选择提前还贷

尽量在办理赠与前结清所有贷款，这是确保后续权益的关键步骤。

2. 谨慎评估受赠人资质：

确保受赠人具备稳定的经济来源和还款能力。

3. 及时办理备案登记：

赠与合同签订后，应当尽快完成房产过户登记手续。

按揭房赠与儿子虽然可以实现家族财富的转移目标，但其中涉及的操作风险和法律问题需要特别关注。只有通过完善的法律程序和合理的操作安排，才能最大限度地降低风险，确保双方权益不受损害。建议在实际操作中寻求专业律师的帮助，制定个性化方案。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）