北京盛鑫鸿利企业管理有限公司贷款购房后如何处理房产赠与：法律风险与操作指南

随着我国房地产市场的快速发展，越来越多的家庭选择通过按揭贷款的方式购置房产。在实际操作中，购房者往往会面临一个棘手的问题：在已办理抵押贷款的情况下，如何将房产的所有权变更至他人名下？这种情况下，最常见的解决方式是通过房产赠与的方式完成权利转移。

结合项目融资和企业贷款领域的专业视角，深入探讨在按揭购房的前提下，如何合法、合规地对房产进行赠与，并分析其中涉及的法律风险及操作要点。

按揭贷款下的房产赠与背景

在现实生活中，很多人出于多种原因希望对已抵押房产进行赠与：

离异后的财产分割；

贷款购房后如何处理房产赠与：法律风险与操作指南 图1

代际传承规划；

投资移民前的资产转移；

经营需要分散风险等。

这些操作都必须在确保不影响现有贷款的前提下完成。由于按揭房产存在银行抵押权，赠与人在办理相关手续时面临诸多限制。

房产赠与的主要方法

1. 赠与过户

这是最直接的过户，具体流程如下：

（1）需征得贷款银行同意；

（2）由赠与人和受赠人签订赠与合同；

（3）携带相关资料向当地不动产登记中心申请转移登记；

（4）支付必要的契税、手续费等费用。

在实践中，这一过程可能会遇到以下障碍：

银行基于抵押权的优先地位可能不予配合；

受赠人存在不良信用记录可能导致贷款受阻；

赠与过户后会影响原有抵押贷款的偿债主体。

2. 变更还款主体

部分银行允许变更借款合同中的借款人，但这一操作通常会面临如下条件限制：

不同银行的具体规定差异较大；

借款人信用记录良好且具备稳定的还款能力；

还款主体变更往往需要支付一定的手续费。

这种变更的缺点在于：

操作周期较长

需要重新评估受让方资质

3. 设立居住权或使用权转让

在不转移所有权的前提下，可以通过设立居住权或者仅转移使用权的来达成类似赠与的效果。这种的优势在于：

不影响原有抵押贷款的正常还款

受赠人可以实际使用房产

但其缺陷也很明显：

居住权属于用益物权，法律效力相对较弱

在遇到债务纠纷时可能无法对抗所有权强制执行

4. 权益转让协议 公证

通过签署权益转让协议，并进行公证的，部分实现权利转移的效果。这种具有如下特点：

不涉及直接过户，不影响抵押贷款状态

受赠人可以实际使用房产并享受相应收益

这种方法并不改变房产的所有权归属，在发生债务纠纷时可能不利于维护受赠人的合法权益。

具体操作中的注意事项

1. 征得银行书面同意

这是办理任何涉及按揭房产的权利变更手续的前提条件。建议提前与贷款银行确认相关流程及所需材料。

2. 确保交易安全

建议通过专业律师或公证机构参与确保双方权益不受损害。

3. 评估法律风险

赠与双方应对相关法律后果有充分认识，必要时专业法律人士。

4. 处理抵押权关系

如需提前解除抵押，需做好相应的资金安排。在部分城市可能需要支付一定数额的贷款余额补偿金。

个案分析

案例一：

贷款购房后如何处理房产赠与：法律风险与操作指南 图2

张女士因经营需要想要将名下一套按揭房产赠与其朋友李女士作为投资担保。按照法律规定和银行政策，她们需要：

1. 先行结清银行贷款；

2. 办理抵押权注销登记；

3. 签订赠与合同并办理过户手续。

这一方案虽然可行，但前期需要自筹资金偿还按揭贷款，这对张女士的现金流管理提出了较高要求。

案例二：

王先生与前妻因离婚需要分割房产归属。由于该房产处于按揭状态，他们可以选择：

1. 变更借款主体至受赠人名下；

2. 继续由王先生负责还款直至贷款结清。

这种方案的优点在于避免二次抵押和登记费用，但要求受赠人具备良好的信用记录和稳定的收入来源。

法律风险评估

1. 贷款银行的知情权

根据《物权法》相关规定，银行作为抵押权人有权在房产转让时行使知情权和优先受偿权。在办理任何形式的权利变更前，必须征得银行同意。

2. 违约风险

如果赠与人未能按期偿还贷款，银行可能基于抵押权向法院申请强制执行，这将直接危及受赠人的合法权益。

3. 税务负担加重

在某些情况下，房产的过户价值可能需要按照市场价格评估，由此产生的税费上涨会增加受赠人的经济负担。

与建议

房产赠与是一项复杂度较高的法律行为，在涉及按揭贷款时尤其需要谨慎操作。赠与双方应当：

充分了解相关法律法规

征得银行等债权人的书面同意

建议专业律师或公证机构参与全过程

认真评估各种方案的可行性

对于企业投资者和个人购房者来说，合理规划资产权益关系，审慎选择交易方式，才能在确保自身利益的实现财富传承目标。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）