商品房市场需求过剩|供给端与金融调控的结合与冲突

在当前中国房地产市场发展的关键时期，商品房市场需求过剩的现象引发了广泛关注。这一现象不仅影响了房地产行业的健康发展，也对项目融资领域带来了深远的影响。从供给端与金融调控的结合与冲突入手，深入分析商品房市场需求过剩的原因，并提出相应的解决方案。

商品房市场需求过剩的主要原因

（一）供给端的问题

我国房地产市场面临一个显着问题：存量土地和商品房无法充分满足市场需求。特别是在一些热点城市，优质土地资源稀缺，企业手中掌握的大量存量土地由于地理位置偏远或者产品设计不合理，导致去化困难。这些未售出的项目不仅占压了企业的资金流动性，还加剧了市场供求关系的不匹配。

具体而言，许多企业在拿地时过于追求低价策略，忽略了市场需求对产品定位的要求。某房地产企业A在B市拿下了大面积土地储备，但由于规划指标不合理以及周边配套建设滞后，最终导致项目去化率严重不足。这种情况不仅影响企业的资金周转效率，还增加了整个行业的系统性风险。

（二）保障房体系的不完善

目前我国住房市场形成了双轨制：一条轨道是面向中高收入群体的商品房市场；另一条是针对城市低收入家庭的保障房体系。但事实上，这种二元分割的市场结构运行效果并不理想。一方面，保障房供应量不足，许多符合条件的家庭难以获得合适的居住条件；商品房市场需求被过度追逐，房价虚高。

商品房市场需求过剩|供给端与金融调控的结合与冲突 图1

专家研究表明，保障房与商品房市场的割裂现象加剧了住房 affordability（可承受性）问题。某二线城市C，由于保障房建设进度缓慢，大量原本可以保障房的刚需家庭只能转向商品房市场，推高了整体房价水平。这种情况下，房地产市场的投资属性被过度放大，居住属性相对弱化。

（三）金融调控政策的滞后性

作为国民经济的重要支柱产业，房地产行业的健康发展离不开适度而精准的金融政策支持。当前的金融调控手段往往呈现出明显的滞后效应。在市场过热时，监管层通过提高首付比例和贷款利率来抑制需求；而在市场需求疲软时，又采取降低首付比、放松预售条件等措施刺激购房意愿。

这种起伏不定的金融政策不仅加剧了房地产市场的波动性，还导致了资源配置效率的低下。特别是在一些三四线城市D，由于缺乏足够的市场监测数据支持，调控政策往往出现过度或不足的情况，最终加剧了区域间市场的不均衡发展。

对项目融资领域的影响

（一）房企融资渠道受限

商品房市场需求过剩直接带动的是房地产行业的杠杆率攀升。为了获取更多开发资金，许多房企不得不通过信托融资、表外融资等增加负债规模。这种过度依赖债务 financing（融资）的做法虽然短期内推动了销售业绩的，但也增加了企业的财务风险。

以某知名地产集团E为例，该公司在2023年计划新开盘项目15个，但由于市场需求旺盛导致其资产负债率持续攀升至82%的高位。尽管该公司通过出售部分资产和引入战投缓解了一定的资金压力，但整体融资成本却较往年大幅上升。

（二）银行贷款风险加剧

随着房地产行业杠杆率的不断提升，银行体系面临的潜在风险也在积聚。商品房市场需求过剩导致按揭贷款规模快速扩张，在市场下行周期中可能出现大面积违约的风险。特别是在一些三四线城市，由于人口持续外流，未来还贷压力将更加严峻。

据某股份制商业银行F披露的数据，2023年上半年该行新增不良贷款主要集中在房地产行业。房地产开发贷款违约率较年初上升了1.3个百分点，个人按揭贷款逾期比率也出现了小幅攀升。

（三）资本市场的波动

在房企融资渠道受限的资本市场却对房地产行业的前景抱有较高预期。这导致房地产概念股在二级市场上的估值始终维持在高位。一旦宏观政策出现转向信号，整个板块的股价就会出现大幅震荡。

商品房市场需求过剩|供给端与金融调控的结合与冲突 图2

2023年三季度，某大型地产集团G发布的半年报显示其净利润同比下滑了18%，但市场仍对其未来的业绩表现抱有期待。这种预期与实际经营状况之间的背离，增加了资本市场的波动性。

未来发展的方向

（一）完善保障房体系建设

要从根本上解决商品房市场需求过剩的问题，最有效的办法是加快建立多主体供给、多渠道保障的住房制度。政府应当加大政策支持力度，通过土地供应计划单列、税费优惠等多种手段鼓励开发企业参与保障房建设。

还应加快推进租购并举的住房制度改革，在满足不同层次住房需求的抑制房地产市场的投机炒作。

（二）优化金融调控机制

建议监管层建立更加市场化、常态化的差别化信贷政策。可以根据城市的公积水平和人口情况，在首付比例、贷款利率等方面实施精准调控。

金融机构也应当加强风险定价能力，根据房企的信用状况和项目特点制定差异化的融资方案。这既能有效控制金融风险，也有助于提升资源配置效率。

（三）加大供给侧结构性改革

要解决供求结构失衡的问题，必须从供给侧入手优化土地供应机制。一方面要科学预判市场需求，合理安排土地出让规模；要通过完善城市规划、加强配套设施建设等方式提升项目的市场竞争力。

在一些人口净流入的城市，应当优先保障住宅用地的供应比例，在热点区域适当提高中小户型产品的比重，以满足不同层次消费者的购房需求。

商品房市场需求过剩是一个复杂的系统性问题，它既有供给端的原因，也受到金融调控政策的影响。这一难题需要政府、企业以及金融机构的共同努力。通过完善保障房体系、优化金融调控机制以及加大供给侧结构性改革，才能实现房地产市场的健康可持续发展。

在"房子是用来住的，不是用来炒的"定位指引下，未来的发展方向应当更加注重满足人民的真实居住需求，平衡好市场配置资源和政府宏观调控的关系。只有这样，才能真正实现房地产市场的长效机制建设，为经济社会高质量发展提供有力支撑。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）